тайм консалтинг

Защита прав по договору участия в долевом строительстве



Автор статьи - Александр Жданов
Мы — аутсорсинговая компания Тайм консалтинг. Оказываем бухгалтерские, юридические, кадровые услуги и не только (налоговое планирование, управленческий учет, бизнес-анализ компании и структуризация бизнеса, подготовка бизнес-планов и т.д.)
Напишите нам в WhatsApp, когда вам это понадобится.
Звоните, если есть вопросы)
Оставьте свой номер, и мы вам перезвоним.
Или вы можете позвонить нам сами
+7-952-184-98-09
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности.
На главную
Обычно мы занимаемся защитой интересов бизнеса и не пишем статьи о правах граждан. Однако, покупка жилья является близкой каждому человеку, и мы считаем важным рассказать о защите прав дольщиков в контексте договора участия в долевом строительстве.

Законодательство по этой теме было значительно усовершенствовано: создан отдельный договор, определены обязанности застройщиков и установлены механизмы привлечения денег дольщиков. Тем не менее, законы в данной сфере остаются сложными и перегруженными. Для простых граждан и даже для бизнеса не всегда понятно, какие права имеет дольщик и как их защищать.

В данной статье мы рассмотрим основные способы защиты прав дольщиков на разных этапах строительства и поможем разобраться в сложностях, с которыми они могут столкнуться.
Раз в месяц мы делаем подборку интересных статей и информации, которая поможет вам найти решения и всегда "держать руку на пульсе".
Часто письма не шлем. Мы тоже не любим спам!

Подписываясь на рассылку, вы даете свое согласие на обработку персональных данных согласно Федеральному закону РФ от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных»
1. Общие положения

К отношениям по заключению договора участия в долевом строительстве применятся Закон «О защите прав потребителей». Но если Законом «О долевом участии» предусмотрены специальные правила, то необходимо следовать им, а не правилам Закона «О защите прав потребителей».

Стороны не могут ограничить или снизить уровень прав и гарантий, установленных законодательством. При этом договором дольщику могут быть предоставлены дополнительные права и гарантии.

Претензионный порядок не обязателен, но направление претензии может разрешить спор до его передачи в суд, а также послужит дополнительным доказательством если разбирательство все же дойдет до суда.
    2.Заключение договора

    До подписания договора застройщик обязан раскрыть информацию о предстоящей стройке. Закон устанавливает общие и специальные требования к раскрытию информации.

    Сведения размещаются в единой информационной системе жилищного строительства.

    К такой информации в том числе относится проект договора участия в долевом строительстве, проектная декларация, фотографии дома.

    За нарушение порядка размещения информации предусмотрена административная ответственность застройщика.

    Кроме того, в соответствии с общей нормой Закона «О защите прав потребителей», застройщик обязан предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах вовремя, что обеспечивает возможность правильного выбора товаров.

    Это правило применяется в тех случаях, когда застройщик разместил все сведения, указанные в Законе «О долевом участии», но умолчал о каких-то нюансах, которые могли повлиять на выбор квартиры.

    Яркий пример – застройщик не сообщил, что вид из окна будет омрачен неказистым техническим сооружением. В данном случае речь идет о так называемом «праве на вид». Пока что судебной практики по этой теме немного, но Верховный суд указал, что если застройщик умолчал о неприятном пейзаже, то дольщик как минимум вправе требовать компенсации морального вреда (Определение Коллегии Верховного Суда).
    3. Строительство

    На этапе стройки дольщик может отказаться от договора или же расторгнуть его в судебном порядке. Выбор процедуры зависит от характера нарушения застройщика.

    Расторжение в судебном порядке:

    • прекращение или приостановление строительства дома, если очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан;
    • ущественное изменение проектной документации
    • зменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
    • наличие иных оснований, установленных законом или договором.

    Отказ от договора вне суда, если оплата осуществлена внесением денег на счет эскроу:

    • кредитором застройщика заявлено требование о досрочном исполнении кредитного договора (договора займа) и об обращении взыскания на земельный участок и многоквартирный дом на этом участке;
    • признание застройщика банкротом;
    • вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица – застройщика.

    Отказ от договора вне суда в иных случаях: только если такая опция предусмотрена договором.

    В случае отказа и расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в размере из 1/150 ставки рефинансирования Банка России.

    Проценты начисляются со дня внесения денежных средств до дня их возврата застройщиком.

    Также исполнение договора может обеспечиваться неустойкой. Неустойка устанавливается законом или договором. Законную неустойку невозможно снизить договором.
      4. Передача объекта

      При приемке квартиры дольщик имеет право без обращения в суд отказаться от договора по следующим причинам:

      • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
      • неисполнения застройщиком обязанностей по устранению недостатков в квартире;
      • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
      • в иных случаях, установленных законом или договором.

      Важно! Договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Направьте уведомление заказным письмом с описью вложения. Это не пожелание, а требование закона.

      Также применяются правила о выплате процентов при расторжении договора, которые указаны выше.

      При этом законом установлена неустойка в случаях если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства. Ее размер для граждан составляет 1/150 ставки рефинансирования Банка России.

      Важно! Но при расторжении договора до передачи квартиры право на неустойку за нарушение срока передачи не возникает, о чем указал Верховный Суд.

      Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.
      5. Гарантийный срок

      Во всех договорах должен быть установлен гарантийный срок. Минимальны срок – 5 лет для квартиры и 3 года для технологического и инженерного оборудования.

      Срок для квартиры начинает со дня ее передачи, а для оборудования со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

      После обнаружения недостатков направляйте уведомление застройщику. В уведомлении укажите предполагаемый срок устранения недостатков. Застройщик может предложить иной срок, совместно вам необходимо определить окончательный срок.

      Если согласованный срок будет нарушен, то застройщик обязан выплатить неустойку в размере 1% от стоимости расходов на устранение дефекта или
      стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные дефекты могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
        6. Иные обстоятельства

        Также на всех этапах вы можете использовать следующие способы защиты.

        Возмещение убытков. Если застройщик ненадлежаще исполняет свои обязательства, дольщик вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков. Убытки могут включать в себя, например, стоимость аренды жилья, разницу в цене при покупке нового жилья.

        Если застройщик не вернет деньги, которые были оплачены за долевое строительство по расторгнутому договору, а оплата была произведена кредитными средствами, то убытки будут включать проценты, которые дольщик заплатил по кредитному договору.

        Компенсация морального вреда. Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
        Судебная стадия

        В силу специального правила Закона «О защите прав потребителей», в пользу дольщика взыскивается штраф 50% от суммы. Условие для взыскания: до суда дольщик должен направить требование застройщику, и оно не будет удовлетворено.

        Также в случае выигрыша дольщик может взыскать судебные расходы. К расходам относятся стоимость услуг представителя, оплата экспертизы, госпошлина и т.д.

        Для взыскания расходов необходимо доказать факт их несения, а также связь между понесенными издержками и делом, рассматриваемым в суде.
        Итог

        Законодательство предоставляет различные способы защиты нарушенных прав дольщиков. Основные из них: отказ от договора, его расторжение в судебном порядке, взыскание процентов и неустойки, а также гарантийный требования. Важно отметить, что применение этих способов защиты требует учета множества тонких моментов, оговоренных в законодательстве. Для эффективной защиты прав рекомендуем обратиться к юристам, специализирующимся в данной области.
        Также смотрите
        Шесть советов как обеспечить исполнение договора в срок
        6 важных моментов, на которые необходимо обратить внимание при составлении договоров. Тайм консалтинг, Томск
        Требования охраны труда в офисе: чек-лист для исполнения
        9 шагов, которые необходимы работодателю, для обеспечения безопасной работы сотрудников на рабочем месте. Тайм консалтинг, Томск
        7 признаков, по которым налоговая вычисляет серые зарплаты
        Чек-лист признаков, которыми руководствуются налоговые органы, вычисляя "серые" компании